伦敦九榆树的困境:当过度开拓遇上投机者离场

2017-11-10 16:30
伦敦九榆树的困境:当过度开发遇上投机者离场

原标题:伦敦九榆树的窘境:当过度开发遇上投机者离场

傅士鹏 比来经常有读者友人拿着在国内奉行的伦敦楼盘项目问博主值不值得买,有中资开发商的、也有英国本地开发商的,可以说参差不齐。

而从区域来看,提到频率最高的处所就属九榆树了。这也难怪,乐博现金彩票游戏,九榆树区目前数得下去的楼盘就有20多个,供应量巨大。

九榆树区(Nine Elems)地位

九榆树区(NineElems)位于伦敦泰晤士河南岸,广义上指的是从巴特西公园(BatterseaPark)到沃克斯霍尔(Vauxhall)这一片伦敦市内仅剩的未完整开发的地皮,对岸是伦敦顶级豪宅区--切尔西。

说到九榆树,有关注英伦投资客的读者一定不会陌生,8月23日万达突然放弃而后又被富力和中渝以4.7亿英镑常设接盘的伦敦大型开发地块NineElmsSquare就位于九榆树区,富力在购入万达地块之前,切实还花了1.5亿英镑在九榆树区买了一块名为VauxhallSquare的地。至于万达,卖失踪NineElmsSquare地块后在九榆树区仍持有一个项目--万达伦敦One。总结来说,九榆树目前有三个大型开发地块归中国开发商一切。

不外千万不要因此认为九榆树就成为中国城了,我们再来看下面多少张图:

畴前的九榆树

将来的九榆树

九榆树区各大项目分布总览图

最后这张图明白地标出了目前九榆树区一切的地产项目,总共53个,包括住宅和商业开发项目,此中住宅公寓项目是大头,有尚未开工的、有开发中的,也有正在发卖的,博主这边先罗列一部分:

1.万达的伦敦One

万达第一个伦敦项目,目前依然由万达持有,项目包含两栋56层和43层的塔楼构成,最高建筑达203米,新建439套公寓和五星级的伦敦万达文华酒店,目前在售中。

2.英国本地开发商MountAnvil打造的Keybridge

Keybridge于2015年8月开端出卖,总计441套公寓,价格比较适中,目前在售中。

3.英国本地高端开发商伯克利的Vista

九榆树区内比拟高级的项目,今朝在售中。

4.中东财团联手范思哲开发的AYKONLondonOne

九榆树区内另一高端项目,中东财团与意大利奢侈品牌范思哲家居共同,楼高50层,今朝在售中,优德娱乐场w88

5.镇店之宝--巴特西发电站改建项目

马来西亚财团投资的巴特西发电站改建项目,一共7期,每期都与顶级建造大师合作,目前在售中。

6.伯克利旗下StJames开辟的Riverlight

也是高端项目,外形酷似海德一号,基本已经建成,目前尾盘在售中,优德娱乐场w88

7.美国大使馆边上的EmbassyGardens

马来西亚财团和爱尔兰开发商Ballymore开发的高端项目EmbassyGardens,一共三期,以空中泳池为卖点,目前在售中。

8.英国开发商邦瑞的NineElmsPoint

英国大型开发商邦瑞所建的NineElmsPoint,定位中档,共计645套公寓,目前在售中。

9.英国开发商FrasersProperty的SkyGarden

靠近的打算中的九榆树地铁站,定位中高档,已经全体建成,目前由StrawberryStar停滞分销中。

10.另一大地产巨子TaylorWimpey的BatterseaExchange

九榆树区里又一大英国地产巨擘--TaylorWimpey,靠着铁轨不沿河,目前在售中。

11.伯克利旗下StWilliam的PrinceofWalesDrive

伯克利旗下StWiliiam的PrinceofWalesDrive项目,两边沿铁轨,目前在售中。

12.军情六处边上的VauxhallCross

VauhallCross位于Vauxhall核心位置,靠着Vauhall地铁站和军情六处,目前在建中。

13.伯克利的ChelseaBridgeWharf

又是一个伯克利的项目,已经建成入住。

14.小项目WestElmsStudios

以一居室和两居室为主的小项目,已经售罄。

15.Vauhall地标St.GeorgeWharf

St.GeorgeWharf一度是九榆树区的地标,已经全部建成入住。

16.英国皇家邮局的NineElmsParkside

皇家邮局的NineElmsParkside地块一部门卖给了Bellway正在开发楼盘TheResidence,还有一局部未开建,上图为已经取得的计划,总共将供给456套室第公寓。

17.富力第一个地块VauhallSquare

广州富力地产今年4月斥资1.5777亿英镑买下的地块,将建破两幢50层的高楼,供应578套住宅公寓,1个酒店,27614平方米的办公面积和2737平方米的零售空间。

18.富力和中渝接盘万达的NineElmsSquare

富力跟中渝刚从万达手中接下的地块NineElmsSquare,占地10.2英亩(约合4万平方米),能够树立一栋51层的住宅高楼、两栋36到46层之间的住宅公寓楼,总共供应大略1900套公寓,其中5%为政府福利房。

以上只是不完全统计,但结果已经足够惊人,印象中九榆树在售新楼盘很多,没想到真的有这么多,可能说汇集了各大年夜有名开拓商。再加上未列举出来的BatterseaView、MountCarmel、12-20WyvilRoad等项目,算起来至少有20个室第楼盘,绝年夜多数是英国外地人包袱不起的高等豪宅。

固然价钱不便宜,但九榆树的项目在前几多年发卖得实在挺不错。这主要得益于伦敦楼市对海内投资客毫无限制,甚至还有鼓励(比喻在2015年4月前海内投资客甚至不需要交纳房产升值带来的成本利得税,而英国本地卖家却须要在出售房产时为升值部分缴纳28%的税金),开挂的海内买家由此大批涌入九榆树区,优德娱乐场w88

数据显示喷鼻香港、新加坡投资客买走了该地区40%左右的屋子,九榆树区内的巴特西一度也被称为“泰晤士河上的新加坡”(SingporeuponThames)。

当适度开发赶上投契客离场

旧年4月开始履行的印花税新政给九榆树这个由海内投机者支撑的豪宅市场泼了一盆冷水。新政规定购置第二套房时需多支付3%的印花税,加之大量供应招致九榆树区的上涨预期不够明显,很多海内投资客开始抽身离场,进入到总价较低、且伦敦本地人可以累赘得起的刚需市场。

九榆树区一带大部分公寓将在明后两年建成,目前绝大多数短期投机者只是支付了10%的订金,项目竣工之后才需要支付此外90%的尾款,他们中大部分不是为了在此居住,只是为了将“楼花”在项目开工前转手出去,用10%的订金“撬动”100%的利润。但突如其来的印花税新政使得这个击鼓传花的游戏戛然而止,许多投机客们抱着止血的心态渴望在项目动工前把楼花顺利转卖出去,否则就要面临支付剩余尾款的现金压力。

事实上,愿意接受原价或者割肉楼花的买家还是大有人在,但九榆树由于开发量巨大,抛售的楼花遇上新楼盘集中入市,一会儿构成市场难以消化,形成了目前的困境。

诚然苹果于客岁宣布入驻巴特西发电站改造项目,但仅靠苹果员工难以租满这些公寓,高昂的售价也导致租金收益不甚空想。

不过话说回来,从最终成果图来看,当所有项目完工之后(需要十年支配),九榆树区还是无比合适自住的,如果本人真的非常喜好住在这个地方,还是可以动手,关键是下手前想清楚自己的购买目的,乐博现金彩票游戏,并在决定项目时擦亮双眼,找到未来涨幅还没被提前兑现的名目。

伦敦刚需市场依旧慎重

从长远来看,不才一个取代伦敦纽约的大城市浮现之前,这两大城市的房价应该仍是继续坚挺保值。假如说北上广深的购房需要来自于全中国,那伦敦纽约的购房需要便来自于全世界。即便伦敦九榆树豪宅市场因为常设性的供过于求陷入困境,十年后的九榆树依然值得等候。况且,伦敦市中心良多豪宅地段的房价已经开始上升。

英国土地登记登记署(LandRegistry)数据显示,伦敦约80%的伦敦市中心豪宅已经从印花税新政的冲击中恢复从前,价格开始逐步回升。

豪宅市场之外,伦敦当地人的刚需市场异样稳重。伦敦2014年统计的平均工资就达到40,752英镑,高工资跟高赋闲率仍然支撑着刚需市场。按照工资的5.5倍结束存款的话,两夫妻可能轻松贷到45万英镑摆布,加上一部分首付,刚需价位的房子仍然十分热点。

再者,印花税新政并不适用于首套房买家,伦敦当局近期重申了还会连续支持HelptoBuy政策,为首次购房者供给最多40%的首付权力补助(equityloan),加上55%的银行存款,伦敦购房者只有支付5%首付便可买房。

对海内投资者来说,乐博现金彩票游戏,目前英镑处于又一个低位,兑公民币8.49,兑美元1.29,大大降落了海内投资者进入伦敦房地产市场的门槛,增加了投资者的利润空间。该不该控制这个汇率机会,海内投资者现在还能不能买伦敦的房子?如果之前一直有看过英伦投资客文章,特别是《和上海友人聊伦敦房产》这篇,答案是断定的,不过前提必定是找到合适的项目。是不是新房没关系,甚至豪宅也不是什么大成就,只要价格适合,区域供需畸形,未来接盘侠可期,还是可以适当着手。


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